Имущественный вычет при покупке квартиры увеличат в 2026 году

Повысят ли налоговый вычет при покупке квартиры в 2026 году? Нет, в 2026 году повышение лимитов не предусмотрено. Законопроект, о котором сейчас говорят, предлагает увеличить суммы только с 1 января 2027 года. Это значит, что в 2026 году работают прежние правила статьи 220 Налогового кодекса РФ: вычет с 2 000 000 рублей по расходам на жильё и с 3 000 000 рублей по ипотечным процентам.

Что такое имущественный вычет и сколько реально возвращают

Имущественный вычет при покупке квартиры позволяет вернуть часть уплаченного НДФЛ. В базовом случае при ставке 13% возврат с 2 млн составит 260 000 рублей. По ипотечным процентам максимальный возврат — 390 000 рублей. В сумме при покупке с ипотекой можно вернуть до 650 000 рублей.

Формула проста: вычет уменьшает налоговую базу, а не цену квартиры. Если квартира стоит 1,5 млн рублей, вычет будет с 1,5 млн, и возврат составит 195 000 рублей. Если квартира стоит 5 млн рублей, для вычета всё равно возьмут только 2 млн. Разница в 3 млн рублей в расчёт не попадёт.

Важно понимать: налоговая не выплачивает фиксированную сумму. Вам возвращают тот НДФЛ, который фактически удержали из дохода. Если за год вы заплатили 80 000 рублей налога, вернут максимум 80 000, остаток переносится на следующие годы.

В 2026 году НДФЛ рассчитывают по прогрессивной шкале: 13% с дохода до 2,4 млн рублей, 15% с части до 5 млн, 18% с части до 20 млн, 20% с части до 50 млн, 22% свыше 50 млн. Имущественный вычет уменьшает налоговую базу, поэтому при доходах, попавших под повышенные ставки, возврат может оказаться больше 260 000 рублей. Если годовой доход 3 млн рублей и вы заявляете вычет 2 млн, налог пересчитают с 1 млн, а возврат составит не 260 000, а 272 000 рублей за счёт части, которая облагалась по 15%.

Отдельный лимит по процентам ипотеки

Статья 220 НК РФ выделяет два самостоятельных лимита. Первый ограничивает расходы на покупку или строительство жилья 2 000 000 рублей. Второй ограничивает проценты по целевому кредиту или займу 3 000 000 рублей. Это значит, что по ипотеке можно получить возврат с фактически уплаченных процентов сверх основного вычета.

При ставке 13% максимальный возврат по процентам составляет 390 000 рублей. Если ипотечных процентов уплачено 4 млн рублей, в вычет войдут 3 млн. Остаток процентов на другой объект перенести нельзя. Вычет по процентам даётся только по одному объекту недвижимости.

Как изменится вычет по законопроекту к 2027 году

Когда увеличат имущественный вычет при покупке квартиры? По текущей версии законопроекта увеличение лимита налогового вычета при покупке квартиры запланировано на 1 января 2027 года. Авторы предлагают поднять расходы на жильё с 2 млн до 8 млн рублей. Это даст максимальный возврат 1 040 000 рублей при ставке 13%.

Лимит по ипотечным процентам предлагают увеличить с 3 млн до 6 млн рублей. Максимальный возврат по процентам вырастет до 780 000 рублей. Общая сумма возврата по проекту может составить 1 820 000 рублей.

Почему появился такой проект? Действующий лимит 2 млн не пересматривался с 2014 года, а цены на жильё сильно выросли. Средняя стоимость квадратного метра в России, по данным пояснительной записки, составила 113 700 рублей. При такой цене ограничение 2 млн не покрывает даже скромную квартиру в большинстве регионов.

Нужно понимать: законопроект ещё не принят. Он может измениться в цифрах или по срокам вступления в силу. Пока закон не подписан, повышение налогового вычета при покупке квартиры в 2026 году невозможно.

Кто имеет право на вычет

Право на имущественный вычет есть у налоговых резидентов РФ, которые получают доход, облагаемый НДФЛ. Официальная зарплата, доход от аренды, работа по гражданско-правовому договору подходят. Пенсия налогом не облагается, поэтому неработающий пенсионер без другого налогооблагаемого дохода вернуть НДФЛ не сможет. Но если пенсионер работает и платит НДФЛ, вычет получить можно.

Не положен вычет:

• при покупке жилья за рубежом;
• при оплате маткапиталом, субсидией бюджета или деньгами работодателя;
• при покупке у взаимозависимых лиц: супруга, родителей, детей, братьев, сестёр;
• если нет документов, подтверждающих расходы.

Самозанятый на НПД и ИП на спецрежиме без уплаты НДФЛ по ставке 13% или 15% не смогут воспользоваться вычетом, если у них нет другого налогооблагаемого дохода.

Сроки и порядок получения в 2026 году

Подать документы можно в любой момент после года, когда возникло право на вычет. Право появляется после регистрации права собственности или после подписания акта приёма-передачи при покупке новостройки.

Вернуть налог разрешено только за 3 предыдущих года. В 2026 году можно заявить вычет по доходам за 2026, 2024 и 2023 годы. Если налог был удержан раньше, эти суммы в возврат уже не попадут.

Для подачи через личный кабинет налоговой службы понадобятся:

• паспорт и ИНН;
• договор купли-продажи или договор долевого участия;
• выписка из ЕГРН или акт приёма-передачи;
• платёжные документы: расписка продавца, платёжные поручения, чеки;
• кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах, если заявляете проценты;
• справка о доходах 2-НДФЛ и заполненная декларация 3-НДФЛ.

После подачи декларации идёт камеральная проверка до 3 месяцев. Затем возврат зачисляют на счёт в банке. Обычно вся процедура занимает от 2 до 4 месяцев.

Вычет дают один раз, но остаток можно использовать

По общему правилу имущественный вычет по покупке предоставляется один раз в жизни. Если вы купили квартиру в 2016 году за 1,4 млн рублей и вернули налог с этой суммы, у вас остался неиспользованный лимит 600 000 рублей. Его можно заявить при покупке следующей недвижимости. Лимит не привязан к конкретной квартире.

Вычет по ипотечным процентам работает иначе: он привязан к одному объекту недвижимости. Если вы использовали только часть процентов по одной квартире, остаток на другую ипотеку перенести не получится.

Когда выгодно подождать с покупкой до 2027 года

Допустим, вы присматриваете квартиру за 6 000 000 рублей. При покупке в 2026 году вычет посчитают с 2 млн, возврат составит 260 000 рублей при ставке 13%. Если новый закон заработает с 2027 года и вы купите ту же квартиру после этой даты, вычет дадут с 6 млн, возврат составит 780 000 рублей. Разница — 520 000 рублей. Это ощутимая сумма.

Но откладывать сделку только ради вычета не всегда разумно. Цена самой квартиры может вырасти за год больше, чем возможная прибавка к возврату. Оценивайте полную стоимость владения и ставку по ипотеке. Если перенос покупки на 2027 год ничего не ломает, можно подождать. Если сделка выгодная и риски потери объекта высоки, действующий лимит 2 млн всё равно позволяет вернуть до 260 000 рублей.